店舗・事務所物件

投資物件の中で店舗、事務所物件は賃料が消費税課税対象なので賃料+消費税を当たり前だが借主さんからいただく。しかし貸主が年間売上1000万円以下の事業者であれば消費税を預っても納付する必要がない。益税となってしまう。個人レベルで課税対象の賃料だけで年間1000万円というのもなかなかいない。要するに住宅用に比べてて10%多く賃料が取れるので有利である。

ただ個人投資家でも狙えるお手頃価格の区分所有の店舗・事務所物件は流通量がかなり少なく簡単には購入できないと思われる。

イトマン事件、光進事件

バブル時代末期1987年~1990年に起こったイトマン事件、光進事件、私は当時24歳、それから31年、話しても知っている人が少なくなってきた。私より下の世代はほとんど知らない。

東京23区の新築マンション価格「平均1億円超え」の衝撃

バブル時代1990年ごろの住宅ローンの金利、長プラが確か5.7~6%くらいだったような気がする。今、住宅ローン変動で0.5%? 

5000万円 金利6% 期間30年 月額ローン返済額298,263円

5000万円 金利0.5% 期間30年 月額ローン返済額149,532円

全然返済額が違うので高い物件でも購入できてしまう。

変動金利で今後、金利が上がったりしたら恐ろしい!

築浅ワンルームマンションの怪

築浅ワンルームの定義 

概ね築20年以内

専有面積30㎡以下

立地 東京23区内

これらの物件をレインズ等で販売中の物件を探してみると空室物件が皆無

賃貸中の物件でも半数位がサブリースによる転貸借契約中

要するに自由にできる物件がない!

家賃が入ってくるので良いのかもしれないが最近、お一人様が多いせいかワンルームでも居住用やセカンドハウスでの問い合わせも多い!実際それで成約になっている。

事業用物件・希少性

事業用の物件で借りるほうにとってみればやはり1階の路面店が人気、家賃も高い

なので不動産投資としては区分所有の路面店がベストじゃないかと個人的には思う。

区分所有の路面店はあるにはあるがまともな物件を探すのはかなり困難!

毎日、血眼になって探してます。

高利回り物件の落とし穴

高利回りと謳っている不動産投資の場合、多くの場合下記の3つが当てはまる。 

高利回り=ハイリスク 高利回り=絵に描いた餅 高利回り=リセールバリューが低い

地方の人口密度の低いところの不動産投資について表面的には利回りが高くても1㎡あたりの家賃は人口密度の高い都会にくらべてかなり低くなる。しかし修繕費は多少ばらつきはあっても全国、だいたい同じくらいかかってしまう。例えば100㎡の戸建で屋根、外壁塗装をした場合、軽く150万円位かかってしまう。でも人口密度の低い地方だと5万円とかしか取れなかったらプライマリーバランスがかなり悪い。そのへんをよく考えて投資したほうがいい。

マンションの管理費・修繕積立金

例えば同じ築10年のマンションでワンルーム、戸数20戸前後で管理費修繕積立金の合計金額が高いところだと25,000円、安いところだと10,000円、一体のこの差は何なのか?管理会社が無駄にやらなくてもよい管理をやっていたりどこかで費用をピンハネされている可能性があるので組合の決算書や予算案をよく精査する必要がある。管理会社担当者は修繕積立金が安すぎると維持管理ができないというが確かにその通りだが無駄に高いのも問題である。極端がことを言えば家賃が5万しか取れないのに管理費修繕積立金が4万円だったらどうしますか?これでは不動産経営をする意味がない!転売もできない!