新卒で入社した不動産会社

昭和の1988年に新卒で入社した例の東京地検特捜部と国税庁査察部が来た不動産会社オクト株式会社についてのお話です。区分所有マンションを直接ユーザーに営業して販売する部隊と一棟ビル、マンションを仲介業者経由で販売する部隊の2つの部隊がありました。直接ユーザーに販売する部隊は電話帳やら買ってきた名簿に片っ端から社内で電話しなければならないため仕事をするためさぼったりするのは難しいのですが仲介業者周りの部隊は資料を持参して一日中外回りのため監視が行き届きません。そのため外回りの部隊はたぶん半分以上の割合でまともに仕事していなかったような気がします。ある社員の場合、夜間に駐車場の監視員のアルバイトをして朝だけ会社に来て日中はどこかの喫茶店で熟睡していたなんていう話を聞いたことがあります。ひどいですね。これではバブル崩壊して会社は当然倒産するわけです。昭和の時代の今では考えられないお話です。

勧誘電話

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今さっき、「火災保険で家を修理できるからお客様を紹介してくれ」というコンサル会社の勧誘電話があったけど、これ詐欺じゃないか?そもそも風水被害などの自然災害以外で経年劣化は保険で修理できない。インターネットでどうどうと広告もしている。このコンサル会社も工事費からたぶん莫大な手数料を搾取しているんじゃないかと思う。こういうグレーなことはできませんとすぐ断った。

http://www.kokusen.go.jp/pdf/n-20180906_1.pdf

競売物件の強制執行

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2009年から競売物件を取引させていただいておりますが、今まで年平均で3件として業歴12年で落札件数36件、そのうち強制執行になったのは1件だけです。他強制執行になりそうな案件がいくつかありましたがだいたい手続きを進めている段階で和解や自主的に退去するケースがほとんどとなります。なかなか強制執行にはなりません。ちなみに強制執行したその1件は75平米の区分マンションでお部屋の中がごみ屋敷、4トン車2台分くらい?150万円位かかったように記憶しております。

2020年 競売入札落札成績

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令和2年(2020年)1月1日~令和2年10月19日現在、当社は東京地方裁判所の競売物件に25件入札して落札できたのは3件でした。落札率は12%でした。たくさん入札しないとなかなか落札できません。多く入札するので最近は入札前に物件をいちいち見に行きません。公告書(3点セット)だけでもある程度は判断できます。

何のための家賃保証会社?労せずして保証料丸儲け?

賃貸の原状回復についてある保証会社の対応についてのお話です。原状回復費用について借主との間に争いがあった案件です。家賃保証会社を仮にAとします。賃借人が退去時に90日以内に費用負担を認めない限り家賃保証会社は支払いをしない旨を伝えられました。 当社「はあ?では賃貸人と賃借人の主張が食い違う場合は裁判しないと最終的に確定しないですよね?それにこじれていたら裁判が確定するのに90日を超えてしまいます。そうすると借主に否認されたらすべて御社は保証しないということですか? 契約時に高い保証料を取っておいて難癖付けて払わないということですか?」と食い下がったら上司と相談すると言って後日、費用について認めたという仮定で記載した書類を出すように言われました。これが保証会社の意向なのか担当者独断での判断なのかはわかりませんが。その場は収まりました。 その後、代位弁済された10万円では原状回復費用が全く足りていませんでしたので賃貸人のほうから訴訟を提起し保証会社Aから代位弁済された分を除いた金額を請求しました。最終的に概ね30万円で賃借人と和解が成立し、代位弁済をした金額を除いた20万円を弁済してもらいました。和解書には「代位弁済した10万円については保証会社Aと協議の上、保証会社へ支払うものとする。」とまでわざわざ保証会社のために申し出をし、記載してもらいました。それから本訴訟が終結後、保証会社が賃借人に代位弁済をした10万円について賃借人に対して訴訟を提起しました。するとその時点で保証会社の担当者が当社(貸主代理)になんて言ってきたと思いますか?保証会社A「代位弁済請求の裁判で負けた場合や和解して減額になったら代位弁済した10万円もしくは一部を賃貸人から返却してもらいますからね」「当社」→「はあ?」腹が立ってどんどん口調がわるくなってきました。「お前な、わざわざ裁判所で和解書に代位弁済分の10万円については保証会社Aへ払うと記載してやったんだぞ!それにもかかわらず取れなかったらお前らの責任だ!それに和解して減額になったらそれは御社の勝手で賃貸人には何も関係がないじゃないか!」賃貸人はこちらで訴訟を起こして和解判決をもらっているため結果として保証会社Aの裁判の手間が省かれているわけなのにこの仕打ちは本当に信じられません。その後、保証会社Aから結果について終結した報告も何らなく、貸主に対して返金の請求もなく今に至っております。保証会社はこのような時のために契約時に賃借人から保証料を取っているわけですからこのような理不尽なクレームはやめてもらいたいものです。

裁判所の競売物件

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 金融機関は長期資金についてはリスクがあるのでどちらかというと貸したがらない、短期資金にシフトを置いている。短期資金すなわち事業者向けの融資である。よって一般人が競売物件を買うので長期(10年~30年)で融資を受けたいといきなり金融機関に持ち込んでもまず貸してくれないと思ったほうがいい。では競売物件を落札してこなすにはどうしたらいいか?

潤沢な現金があるのであれば何も考える必要はないが借入金でこなすには宅地建物取引業の免許を受けて不動産業を開業するしか方法はない。宅地建物取引業の免許があれば取り合えず短期の仕入れ資金は創業からそんなに時間が経過していなくても貸してくれる金融機関はある。短期(1年)の資金を借入して競売物件で転売を繰り返す。そのうち実績を蓄積することにより金融機関から長期の資金調達もできるようになる。

 そういうことなのでやはり競売物件は一般個人にはかなりハードルが高い。

掘出物物件のからくり

25年の業界経験に基づいたお話です。

不動産に掘り出し物物件はほとんどないと考えたほうがいいです。

しかし、中には売り急いでいる場合など若干、相場より安く売りだしている物件もまれにあります。

但しそのような物件は一般消費者が購入する前に不動産業者が再販用として購入してしまうか既存の顧客に紹介してしまうので一見さんの一般消費者が購入することはまずできないと思ったほうがいいです。

なぜ、そのようになってしまうのかと言いますと売主は「売り急いでいる」わけですから早く売りたいのです。

売主の立場に立ってその気持ちを考えてみてください。

一般消費者の方は不動産業者などに比べ情報量が少ないため即断即決ができないのと資金調達に時間がかかる場合が多く売り主から敬遠され結局購入できないのです。

ではどうしたら掘り出し物を購入できるのか!

日ごろから物件情報をチェックし、予め金融機関等へ融資相談しておくか現金を用意しておく。そして物件購入の時に即断即決すればそのチャンスをつかむこともできるかもしれません!

もう一度言いますよ! ポイントは「即断即決」です。

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経済事件

1980年代後半から1990年代にかけて経済事件が多発した。

光進事件、尾上縫、戦後最大の経済犯罪といわれているイトマン事件、いったいこの時代は何だったんだろう。

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%85%89%E9%80%B2%E4%BA%8B%E4%BB%B6

イトマンスイミングスクールは元々総合商社イトマンの系列だった。

ワンルームマンション経営のルーツであるトップシリーズのマンションをサラリーマンに販売していた杉山商事もイトマンの傘下になりイトマントータルハウジング→総合地所に合併

築古物件

築古いのは安く買えるけど怖い!

何が起こるかわからない

例えばこの間出会った物件は築45年くらいですかね

トイレから原因不明の臭気がでていていくら調べてもわからない

原因がわかればいいんだけどこのわからないっていうのが恐怖

わからなければ直し用がない。それでもいいっていうんだったら買ってもいいけど

築古いのは木造だったらシロアリに食べられていたりとか

家が傾いていたとかいろいろなことを聞く。

まあ、原因調べたりとにかく労力が大変。

暇だったら買ってもいいんじゃないかね。