不動産屋のブログ

バブル時代末期１９８７年～１９９０年に起こったイトマン事件、光進事件、私は当時２４歳、それから３１年、話しても知っている人が少なくなってきた。私より下の世代はほとんど知らない。

バブル時代１９９０年ごろの住宅ローンの金利、長プラが確か５．７～６％くらいだったような気がする。今、住宅ローン変動で０．５％？　

５０００万円　金利６％　期間３０年　月額ローン返済額２９８，２６３円

５０００万円　金利０．５％　期間３０年　月額ローン返済額１４９，５３２円

全然返済額が違うので高い物件でも購入できてしまう。

変動金利で今後、金利が上がったりしたら恐ろしい！

たぶん代行業者に依頼しているのだと思うがお問い合わせフォームからの営業、本当にやめてもらいたい！かなり頻繁にくる。

賃貸成約済、売買申込済（２０２１年１１月１９日現在）

区分所有物件 (cloverp.jp)

築浅ワンルームの定義　

概ね築２０年以内

専有面積３０㎡以下

立地　東京２３区内

これらの物件をレインズ等で販売中の物件を探してみると空室物件が皆無

賃貸中の物件でも半数位がサブリースによる転貸借契約中

要するに自由にできる物件がない！

家賃が入ってくるので良いのかもしれないが最近、お一人様が多いせいかワンルームでも居住用やセカンドハウスでの問い合わせも多い！実際それで成約になっている。

事業用の物件で借りるほうにとってみればやはり１階の路面店が人気、家賃も高い

なので不動産投資としては区分所有の路面店がベストじゃないかと個人的には思う。

区分所有の路面店はあるにはあるがまともな物件を探すのはかなり困難！

毎日、血眼になって探してます。

高利回りと謳っている不動産投資の場合、多くの場合下記の3つが当てはまる。　

高利回り＝ハイリスク　高利回り＝絵に描いた餅　高利回り＝リセールバリューが低い

地方の人口密度の低いところの不動産投資について表面的には利回りが高くても1㎡あたりの家賃は人口密度の高い都会にくらべてかなり低くなる。しかし修繕費は多少ばらつきはあっても全国、だいたい同じくらいかかってしまう。例えば100㎡の戸建で屋根、外壁塗装をした場合、軽く150万円位かかってしまう。でも人口密度の低い地方だと5万円とかしか取れなかったらプライマリーバランスがかなり悪い。そのへんをよく考えて投資したほうがいい。

東京２３区の物件でなぜかオーナーチェンジ（賃貸中）ばかりで空室で売りに出ている物件が皆無！居住用で探している人も少なからず存在する。

例えば同じ築１０年のマンションでワンルーム、戸数２０戸前後で管理費修繕積立金の合計金額が高いところだと２５，０００円、安いところだと１０，０００円、一体のこの差は何なのか？管理会社が無駄にやらなくてもよい管理をやっていたりどこかで費用をピンハネされている可能性があるので組合の決算書や予算案をよく精査する必要がある。管理会社担当者は修繕積立金が安すぎると維持管理ができないというが確かにその通りだが無駄に高いのも問題である。極端がことを言えば家賃が５万しか取れないのに管理費修繕積立金が４万円だったらどうしますか？これでは不動産経営をする意味がない！転売もできない！

昭和の１９８８年に新卒で入社した例の東京地検特捜部と国税庁査察部が来た不動産会社オクト株式会社についてのお話です。区分所有マンションを直接ユーザーに営業して販売する部隊と一棟ビル、マンションを仲介業者経由で販売する部隊の２つの部隊がありました。直接ユーザーに販売する部隊は電話帳やら買ってきた名簿に片っ端から社内で電話しなければならないため仕事をするためさぼったりするのは難しいのですが仲介業者周りの部隊は資料を持参して一日中外回りのため監視が行き届きません。そのため外回りの部隊はたぶん半分以上の割合でまともに仕事していなかったような気がします。ある社員の場合、夜間に駐車場の監視員のアルバイトをして朝だけ会社に来て日中はどこかの喫茶店で熟睡していたなんていう話を聞いたことがあります。ひどいですね。これではバブル崩壊して会社は当然倒産するわけです。昭和の時代の今では考えられないお話です。