不動産屋のブログ

「マンション大規模修繕巡り談合疑い　公取委が約２０社に立ち入り」というニュースが報じられた。仕事柄、さまざまなマンションを見てきたが、正直なところ「やっぱりな」という感想を持っている。

特に疑念を抱くのが、管理組合に顧問としてマンション管理士が入り込んでいるケースだ。この管理士が修繕業者の選定に関与している場合、不透明な取引が行われている可能性を疑わざるを得ない。

また、マンション管理士がいない場合でも、管理会社が業者選定を主導し、相見積もりを取らずに特定の業者しか選定しないケースもある。こうした状況では、競争が生まれず、適正価格での工事が実施される保証がない。

マンションの大規模修繕は、住民にとって非常に大きな費用負担となる。そのため、本来であれば透明性のあるプロセスで業者が選ばれるべきだ。しかし、実際には管理組合が業界の慣例や知識不足によって特定の管理士や業者に依存し、競争原理が働かないまま契約が進んでしまうケースが少なくない。

修繕業者と管理士、または管理会社の間に癒着があると、相場よりも高額な工事費が設定されたり、質の低い工事が行われたりするリスクがある。住民が適正価格で適切な修繕を受けるためには、管理組合が主体的に情報を収集し、第三者のチェックを入れるなどの対策を講じることが必要だ。

また、行政や公正取引委員会などの機関がマンション管理の透明性を向上させる仕組みを整備することも重要だろう。談合の疑いが持たれている以上、徹底した調査と必要な制度改革が求められる。

マンションの大規模修繕は、一部の関係者だけでなく、住民全体に影響を与える重要なプロジェクトだ。公正な業者選定が行われる環境を整え、不正が入り込む余地をなくすことが、長期的なマンション管理の健全化につながるのではないだろうか。

本日の様に大雪が予想されると、近年では高速道路で「予防的通行止め」が実施されることが多い。これは、立ち往生を防ぐための措置とされているが、本当に必要なのだろうか？

確かに、高速道路上で車両が動けなくなると、救助や除雪が困難になり、多くの人々が長時間閉じ込められるリスクがある。そのため、事前に通行止めを行い、こうした事態を未然に防ぐという考え方には一理ある。しかし、一方で高速道路が通行止めになれば、迂回を余儀なくされた車両が一般道に集中し、結果として一般道が渋滞し、事実上の「立ち往生」状態になることも少なくない。

実際に、昨年の予防的通行止めが実施された大雪予想の日に、ある運送業者に板橋区から横浜市旭区まで荷物の運搬を依頼したところ、午後1時に出発して到着したのが翌日の午前2時となり、合計13時間もかかってしまったという事例がある。このように、高速道路の通行止めによって一般道に負担が集中し、大きな遅延が発生するケースも少なくない。

交通量の増加により除雪作業が滞りやすくなり、結果として広範囲にわたる交通麻痺を引き起こす可能性がある。つまり、「高速道路での立ち往生を防ぐための通行止め」が、別の形での交通問題を生じさせているとも言える。

では、どのような対応が適切なのか？

一つの解決策として、事前のタイヤ規制やチェーン装着義務を徹底し、走行可能な車両のみ高速道路を利用できるようにすることが考えられる。さらに、部分的な規制や車間確保を促す施策を講じることで、完全な通行止めを回避できる可能性もある。

また、行政と高速道路会社が連携し、一般道の状況を含めた交通管理を強化することも重要だ。高速道路の通行止めが実施される場合でも、その影響を最小限に抑えるための誘導や情報提供を充実させるべきだろう。

予防的通行止めは確かに安全対策として重要だが、それがもたらす二次的な影響を考慮し、より柔軟な対応を検討する余地があるのではないだろうか。

最近、ミャンマーにおける詐欺拠点の問題が国際的に注目を集めています。特に、タイや中国との国境沿いに存在するこれらの拠点では、多くの被害者が人身売買や強制労働の犠牲になっていると言われています。しかし、この問題をより深く掘り下げると、単なる犯罪組織の問題ではなく、国境警備隊の腐敗やマッチポンプ的な構造が関与している可能性が浮かび上がります。

国境警備隊と詐欺グループの共存関係

本来、国境警備隊は国の治安維持を担うべき存在ですが、一部の警備隊員は詐欺グループと癒着し、被害者を見逃すどころか、むしろ積極的に協力しているとの疑惑があります。たとえば、

• 被害者の移送を黙認：人身売買組織が国境を越えて被害者を運ぶ際、警備隊が見て見ぬふりをするケースが報告されています。
• 賄賂による利益享受：詐欺グループは国境警備隊に賄賂を渡し、安全に活動できるように取り計らってもらうことが一般的だとされています。
• 「救出作戦」の演出：一部の警備隊は、メディア向けに被害者の救出を演出し、「取り締まりをしている」姿勢を見せることで世間の目を欺いている可能性があります。

こうした構造は、まさに「マッチポンプ」の典型例です。問題を作り出しつつ、その解決者として振る舞うことで、影響力や金銭的利益を得るという手法です。

昔の政界にもあった「マッチポンプ」

「マッチポンプ」という言葉は、日本の政界でもたびたび使われてきました。過去には、「ある問題を裏で煽りながら、表では解決に乗り出す」といった手法を使った国会議員がいたと言われています。その代表例として、田中彰治という国会議員が挙げられます。

田中彰治は、特定の問題を自らの手で作り出しながら、それを解決するように見せかけることで影響力を持っていたと言われています。例えば、

• 問題を意図的に放置し、解決策を打ち出して手柄を得る
• 特定の業界と結託し、規制を強化することで裏で利益を得る
• 危機を演出し、国民の支持を集める政治戦略を取る

こうした構図は、現在のミャンマーの国境警備隊と詐欺グループの関係にも通じるものがあります。

まとめ

ミャンマーの詐欺拠点問題は、単なる犯罪者の活動だけでなく、国境警備隊の関与や腐敗といった要素が絡み合っている可能性があります。これは、過去の日本の政界に見られた「マッチポンプ」的な手法とも共通する構造です。今後、この問題に対処するためには、国際的な監視を強化し、現地の腐敗を根本から取り締まる必要があるでしょう。

立憲民主党と国民民主党が、ガソリンの暫定税率を廃止する法案を提出することが報じられました。…って、ちょっと待ってください。「暫定」税率？え、何年続いてるんでしたっけ？50年！？それ、もはや「恒久税率」では？？

そもそもガソリンの暫定税率は、1974年の第一次オイルショックの際に「一時的な措置」として導入されたもの。しかし、その「一時的」がまるで昭和の喫茶店のナポリタンみたいに色褪せず、令和の今もなお健在。何度も延長され、気づけば私たちの生活にしれっと居座っている税制界の「居候」です。

さらに、この暫定税率を支えているのが「租税特別措置法」。これまた、何回も何回も更新されて、全然「特別」じゃなくなっているのがまた謎。たとえるなら、「期間限定」と言いながら毎年出てくる某お菓子のようなもの。期間限定ってなんだっけ…？

同じように、何度も更新されているものとして、不動産の土地の登録免許税の減免措置もあります。「期間限定の減税！」と言いながら何回も延長され、気づけばそれが当たり前に。もはや「減免措置」ではなく、「標準税率」になりつつあるのでは…？

もちろん、税収は大切です。道路の整備や維持管理に必要な財源を確保するのは理解できます。でも、それなら正々堂々と「恒久税率です！」と名乗るべきでは？「暫定」と言いながら半世紀も続くのは、さすがに言葉のマジックが過ぎます。

今回の法案提出は、この税制界の「詐欺まがいなネーミング」にメスを入れる試みとして注目されています。ただし、過去にも暫定税率廃止の話は何度も出ては消えてきた歴史があります。まるで、毎年のように「今年こそジム通い！」と決意するも、気づけば年末になっているダイエット計画のよう。

果たして今回は本当に廃止となるのか、それともまた「やっぱり続投で！」となるのか。まるで終わらない長編アニメのような展開を見せるこの暫定税率劇場、今後の国会審議の行方に注目です。

いずれにせよ、「暫定」と言いながら50年続くこの税制、そろそろ名前を変えるか、本当に終わらせるか、どちらかにしてほしいものです。

「株価は業績に関係なし」——仕手相場の合い言葉

1980年代後半、日本の株式市場は空前のバブル景気に沸き、仕手筋による相場操縦が横行しました。その際によく言われたのが「株価は業績に関係なし」という合い言葉です。これは、企業の業績や実態とは無関係に、仕手筋の思惑によって株価が急騰・急落する現象を指しています。

コーリン産業と小谷光浩

仕手筋の代表的な人物の一人に、小谷光浩氏がいます。彼はコーリン産業を舞台に上場企業の株価を操作し、大きな注目を集めました。コーリン産業は当時、不動産事業を展開していましたが、実態以上に上場企業の株価を吊り上げていたことで知られています。

小谷氏は単なる株式の売買にとどまらず、経営にも深く関与し、最終的には取締役に就任しました。さらに、彼の影響下にある人物を社長に据え、経営の実権を掌握しようとしました。また、自身が支配する企業へ融資という形で資金を還流させるなど、巧妙な手法を駆使していました。加えて、経営陣に対して株の高値買取を要求し、要求に応じなければ暴力団に売り渡すと脅迫するなど、強引な手法も用いていました。

国際航業と小谷光浩

小谷氏は、上場企業である国際航業にも関与しました。国際航業は測量や地図事業を手がける企業でしたが、仕手筋の影響で株価が乱高下しました。この過程で、小谷氏が送り込んだ友納春樹氏が社長に就任し、重要な役割を果たしました。

友納春樹の離反

しかし、後に友納春樹氏は小谷光浩氏と距離を置くようになりました。その具体的な理由は明確ではありませんが、株価操作や経営方針を巡る意見の相違、あるいは小谷氏の手法に対する不信感が背景にあった可能性があります。

まとめ

バブル時代の仕手相場は、企業の実態とは無関係に株価が操られる典型的な例でした。コーリン産業による国際航業株の買い占めは、その象徴的な出来事の一つです。仕手筋の中心的な存在だった小谷光浩氏と、彼に近い立場にあった友納春樹氏の関係は、やがて決裂へと向かいました。

なお、小谷光浩氏の資金源の一つとして、当時の住友銀行の存在が指摘されています。

バブル崩壊後、こうした仕手相場の影響を受けた企業の多くが衰退し、日本の株式市場は大きな転換点を迎えることになりました。

最近、ミャンマーの詐欺拠点に関する驚くべき情報が明るみに出ました。一般的に「詐欺拠点」と聞くと、暗く閉鎖的な環境を想像するかもしれません。しかし、実際にはレストランや診療所、テニスコートまで完備された“都市”のような空間が広がっているのです。まるでリアル版『カイジ』のような世界が、東南アジアで展開されているのです。

1. まるで独立した街のような詐欺拠点

報道によれば、ミャンマーの詐欺拠点には以下のような施設が揃っています。

• レストラン（食事代 約1500円）
• 診療所（健康管理のため）
• テニスコート（娯楽施設）
• 宿泊施設（監禁された被害者向け）
• オフィススペース（詐欺業務用）

詐欺を生業とする犯罪組織が、まるで一つの自治体のように機能していることが分かります。

2. 生活環境は快適だが、抜け出せない地獄

一見、こうした施設があることで快適な環境のように思えますが、実際にはそこに働く人々の多くが騙されて連れてこられた被害者です。多額の給料を約束されて入国したものの、実際には詐欺業務を強要され、逃げることもできない監禁状態に置かれるのです。

日本人を含む多くの外国人が、このような拠点に囚われ、「仕事を辞めたければ高額な違約金を払え」と脅されています。まさに『カイジ』のような、借金と労働で縛られるリアルなディストピアが存在しているのです。

3. なぜミャンマーなのか？

ミャンマーでは現在、軍事政権による支配が続いており、治安が不安定です。この状況を利用して、犯罪組織が自由に活動できる環境が整ってしまっています。特に、国境付近の地域は政府の監視が及びにくく、中国や東南アジアの犯罪グループが拠点を構えるのに最適な場所となっています。

4. どのように被害を防ぐか？

このような詐欺拠点の被害に遭わないためには、以下のような対策が重要です。

• 高額な給与の海外求人に安易に応募しない
• SNSで甘い誘い文句の仕事に注意する
• 家族や知人に事前に行き先を伝える
• 大使館や政府の渡航情報を確認する

特に最近では、日本人も被害者として報道されるケースが増えており、注意が必要です。

まとめ

ミャンマーの詐欺拠点は、ただの犯罪の巣窟ではなく、レストランや診療所、娯楽施設まで整備された一種の“閉鎖された街”のようになっています。しかし、その内部には騙されて連れてこられた人々が劣悪な環境の中で詐欺を強要され、自由を奪われています。

リアル版『カイジ』のようなこの世界が今も存在しており、私たちも決して他人事ではありません。海外での甘い話には十分警戒し、詐欺の闇に引きずり込まれないよう注意しましょう。

営業マンとしてデビューしたての頃、右も左も分からない私は、当然ながら上司に同行をお願いしまくっていた。経験豊富な上司がいれば百人力！「このお客様、ちょっと手強そうなんで…」と言えば、「よし、俺が行く！」と頼もしいお言葉。新人の私は「助かったー！」と胸を撫でおろす。

だが、ここに大きな落とし穴があった――。

上司、めちゃくちゃ話がうまい問題

私の上司は、話術の天才だった。いや、ほんとに。話し始めたら、お客様は大爆笑、気づけば商談もスムーズに進み、すべてがうまくまとまる。「この人、営業の神か？」と尊敬しつつも、私は完全に「営業見学ツアー」の参加者になっていた。

当然、私は何も話さない。上司がすべて説明し、冗談を交えながら場を盛り上げ、お客様の心をがっちり掴む。そして最後にこう言うのだ。

「じゃあ、あとはコイツに任せといて！」

え？ コイツって、私ですか？

お客様「えっ、君が担当なの？」

翌週、上司なしで一人で訪問した。ドアを開けたお客様の表情がすべてを物語っていた。

「……あれ？ 上司さんは？」

その目には明らかに「なんで君が来たの？」と書いてある。いやいや、私が担当なんですよ！ 上司はフォローで来ただけですよ！ でも、一度構築された「お客様と上司の関係」をぶち壊し、新たに「お客様と私の関係」を作るのは至難の業だった。

その後も訪問を重ねたが、どうしても上司の影がちらつく。お客様は会話の端々で「上司さん、元気？」と聞いてくる。おいおい、私と話しましょうよ！ 結果、なかなか関係が深まらず、契約までもが遠のいてしまった。

学んだこと：上司は使い方を間違えると逆効果

この経験から学んだのは、「上司に頼りすぎると、自分の立場がなくなる」ということ。確かに、上司は頼もしいし、困ったときには助けてくれる。でも、頼りすぎると、お客様が上司との関係を築いてしまい、自分が影に隠れてしまうのだ。

以来、私は上司同行の際には、自分がメインで話すように意識した。上司はあくまで補助、最後のフォロー役。そうすることで、お客様との関係がスムーズに築けるようになった。

営業初心者の皆さん、上司は確かに心強いですが、「丸投げ」は危険です。気をつけましょう！

消費税のカラクリ：住宅の家賃は本当に非課税なのか？輸出との不公平な扱い

「住宅の家賃は非課税」と聞くと、一見すると借りる側にとって有利な制度のように思えます。しかし、この「非課税」という言葉に騙されてはいけません。実際には、家主は建物の取得費用や修繕費、管理費など、様々な経費に対して消費税を支払っています。しかし、非課税売上となることで、これらの仕入れにかかった消費税の還付を受けることができません。その結果、家主はこれらの消費税分を家賃に上乗せせざるを得なくなり、実質的に借主が負担しているという構造になっています。

一方で、輸出取引の場合、仕入れ時に支払った消費税は全額還付されます。これは、日本の消費税が「国内消費にのみ課税する」という考え方に基づいているためです。しかし、この仕組みが製造業を大きく優遇していることは否めません。例えば、自動車メーカーが海外に輸出する車を作るために部品を仕入れた場合、その仕入れ時に支払った消費税はすべて還付されます。つまり、実質的に輸出企業は消費税を負担していないのです。

家賃の非課税＝消費税がかからない という誤解
家賃が非課税だからといって、消費税が関係ないわけではありません。家主は不動産の取得時や修繕時に支払った消費税を取り戻せないため、そのコストは結局、賃借人が負担する形になります。これは、「表向きは非課税でも、実質的には消費税が価格に転嫁されている」と言えるでしょう。

輸出取引は優遇されている？
一方で、輸出企業は「ゼロ税率」の恩恵を受け、仕入れ時の消費税を全額還付してもらえます。これは、輸出企業が国内で消費税を負担しないという意味で、結果的に製造業の支援につながっています。輸出企業と不動産業を比較すると、前者は仕入れ税額控除をフル活用できるのに対し、後者は仕入れ時の消費税を負担したままとなるのです。

不動産業と製造業の不公平な税制度
このように、家賃の「非課税」と輸出の「ゼロ税率」では、制度の実質的な効果が大きく異なります。不動産業では消費税の負担が事業者側にのしかかり、結果として家賃に転嫁される構造になっています。一方で、輸出企業は消費税の負担を完全に回避できるため、国際競争力が強化される仕組みになっています。これは、製造業の国際競争力を高めるための政策的な判断かもしれませんが、不動産業をはじめとする非課税取引の事業者には不公平に映るでしょう。

まとめ
✅ 家賃は非課税でも、家主は仕入れ時に消費税を支払っている
✅ その消費税分は家賃に上乗せされるため、実質的に借主が負担
✅ 輸出企業は仕入れ時の消費税が全額還付され、負担がゼロ
✅ 製造業は優遇される一方、不動産業などの非課税取引は負担が残る

こうした税の仕組みを知ることで、「本当に公平な税制度とは何か？」を考えるきっかけになるのではないでしょうか。

最近、与党と国民民主党が「103万円の壁」に関する協議を行い、自民党から「200万円以下」「160万円」「段階的」などの案が出されています。しかし、このような複雑な制度変更こそが、税制をどんどん分かりにくくしている原因ではないでしょうか。

そもそも「103万円の壁」とは？

日本の所得税制度では、年間の給与収入が103万円以下であれば、所得税がかからず、扶養控除の適用を受けることができます。しかし、これを超えると税負担が発生し、社会保険の適用条件も変わるため、一定の収入範囲で働く人々にとっては「壁」となってしまいます。

提案される新たな仕組み

今回の協議では、

• 収入200万円以下は負担軽減
• 160万円の新たな基準
• 段階的な税負担の調整

といった案が検討されています。しかし、こうした新たな閾値や調整策を導入することが、本当に解決策になるのでしょうか。

なぜ税制はこんなに複雑になるのか？

税制が複雑化する大きな理由は、政治的な妥協や一時的な対策を繰り返すことにあります。今回のように新たな基準を設けたり、段階的な仕組みを導入したりすることで、一見柔軟な対応に見えますが、結果として国民にはより分かりにくい制度となってしまいます。

シンプルな制度こそが求められる

理想的なのは、特定の「壁」をなくし、シンプルな税率の体系にすることです。例えば、一律の控除額を増やす、または所得に応じて滑らかに税率が変化する仕組みにすれば、不公平感も減り、労働意欲を損なうこともなくなるでしょう。

政府や政党には、一時的な対策ではなく、長期的に持続可能でシンプルな税制改革を進めてほしいものです。

いっそのこと、すべての税の仕組みをリセットし、ゼロから単純で分かりやすい制度を作り直す方が、国民にとっても負担が少なく、より公平な税制になるのではないでしょうか。

こんにちは、皆さん。

今日は、しみけんさんの不動産投資失敗を通じて、新潟での共同住宅購入のリスクについて考えてみたいと思います。特に、需要の低さ、高利回りの背後に潜むリスク、維持費の問題について掘り下げます。

しみけんさんの不動産投資失敗

しみけんさんは、利回り13.5%という新潟県の物件を契約後、決済直前に「入居者がほぼ全員退去予定」という衝撃の事実を知りました。この事態は、多くの不動産投資家にとって警鐘を鳴らすものです。

新潟に共同住宅を買うリスク

1. 需要の低さ：新潟などの地方都市は、東京に比べて不動産の需要がかなり低いです。人口密度が低く、経済規模も小さいため、賃借人を見つけるのが難しいです。これにより、空室リスクが高まります。
2. 高利回り＝高リスク：高利回りの物件は魅力的に見えますが、その背後には高リスクが潜んでいます。しみけんさんのケースのように、売主や業者が利回りを良く見せるために、息のかかった賃借人を一時的に入れていることがよくあります。物件が売却されると、これらの賃借人が一斉に退去し、収益が大幅に減少する可能性があります。
3. 維持費の問題：地方の物件でも、維持費や修繕費は東京と同じくらいかかります。物件の古さや立地条件によっては、さらに高額な修繕費が必要になることもあります。収益が見込めない物件に多額の維持費を支払うことは、大きなリスクです。

注意すべきポイント

1. 現地調査の重要性：物件を購入する前に、必ず現地調査を行いましょう。物件の状態や周辺環境を確認し、実際に住んでいる人々の意見を聞くことが大切です。また、賃借人が本当に長期的に住む意図があるのかを確認することも重要です。
2. リスク分散：不動産投資は一つの物件に集中させるのではなく、複数の物件に分散投資することでリスクを軽減できます。地方物件だけでなく、都市部の物件も検討することで、収益の安定性を高めることができます。
3. 専門家の助言を受ける：不動産投資の経験が少ない場合は、専門家の助言を受けることが重要です。信頼できる不動産コンサルタントや弁護士、行政書士に相談し、リスク管理を徹底しましょう。

まとめ 新潟などの地方での不動産投資には、需要の低さ、高利回りの背後に潜むリスク、維持費の問題など、多くのリスクが伴います。しみけんさんのケースから学び、現地調査やリスク分散、専門家の助言を受けることで、リスクを最小限に抑えることができます。利回りに惑わされず、慎重に投資判断を行いましょう。