不動産屋のブログ

１９９７年に山一證券の簿外債務が発覚し、北海道拓殖銀行が不良債権問題で破綻した影響で、２０００年代初頭はまだバブル崩壊の影響が色濃く残っていました。デフレが進行する中、金融機関はバブル期にはろくに審査もせずに貸し出していたのに対し、２０００年代初頭には貸し渋りが顕著になり、サラリーマンがワンルームマンション投資の資金調達をするのは非常に困難でした。

しかし、デベロッパーの提携ローンに限っては、上場企業の会社員の方や公務員の方だけが何とか融資を受けることができました。この状況は、マンションデベロッパー間で限られたパイの取り合いを引き起こし、過当競争が激化しました。営業活動は非常に困難を極め、私は過当競争による疲弊を避けるために独自の方法を模索しました。

新たなターゲット層の発見

上場企業の会社員や公務員以外で融資可能な人々を調査した結果、富裕層の方や会社役員の方など、年収が２０００万円以上であれば融資が可能であることが分かりました。そこで、未上場の有力会社が記載されている「会社四季報」を活用し、記載されている役員方々に片っ端から電話をかけることにしました。

効果的なアプローチ方法

会社の取締役以上の重役は多忙を極めているため、通常の勤務時間内（午前９時～午後５時）に電話をかけてもほとんどつかまりませんでした。そこで、始業前の早い時間に電話をかければ話を聞いてもらえるのではないかと考え、毎日午前７時に出社することにしました。午前７時から午前８時までの間に電話をかけまくった結果、多くの重役の方が電話に出てくれ、私の話を興味深く聞いてもらうことができました。

現代の営業活動との違い

当然、現在ではセキュリティやコンプライアンスが厳しくなっているため、始業前に一人だけ会社に出勤するなどということは難しいでしょう。しかし、当時の私はこの方法で多くの成功を収めることができました。過当競争を避け、独自のターゲット層を見つけ出し、効果的なアプローチ方法を実践することで、困難な状況を乗り越えることができたのです。

この経験は、営業活動において柔軟な発想と工夫が重要であることを教えてくれました。現代の営業活動においても、状況に応じた柔軟な対応と新たなアプローチ方法を模索することが成功への鍵となるでしょう。

バブル経済とゴルフブーム

1980年代後半から1990年代初頭にかけて、日本はバブル経済の真っ只中にありました。この時期、ゴルフは一大ブームとなり、多くの人々がゴルフ場の会員権を購入しました。ゴルフ会員権は一種のステータスシンボルであり、投資対象としても人気がありました。

会員権の大量発行とその影響

バブル時代、多くのゴルフ場が資金調達のために会員権を大量に発行しました。これにより、ゴルフ場は一時的に多額の資金を手に入れることができましたが、その結果、会員数が急増し、ゴルフ場の予約が非常に困難になりました。プレーを希望する会員は、何度も電話をかけ直して予約を取る必要がありました。この状況は、特に週末や祝日に顕著でした。

予約の困難さと会員の不満

会員権を購入したものの、実際にプレーする機会が少ないという状況は、多くのゴルファーにとって大きな不満となりました。特に、安価な会員権を購入した人々は、予約が取りにくいという問題に直面しました。このような状況は、ゴルフ場の運営にも影響を及ぼし、会員の満足度低下や信頼の喪失につながりました。

バブル崩壊とゴルフ会員権市場の変化

バブル経済が崩壊すると、ゴルフ会員権の価値は急落しました。多くのゴルフ場が経営難に陥り、会員権の価格も大幅に下落しました。これにより、かつては高額で取引されていた会員権が、ほとんど価値を持たなくなりました。

結論 バブル時代のゴルフ会員権は、一時的なブームと経済状況の影響を強く受けたものでした。大量発行された会員権は、ゴルフ場の予約困難という問題を引き起こし、バブル崩壊後にはその価値が急落しました。この時期のゴルフ会員権市場の変遷は、経済の浮き沈みと人々の投資行動の一例として、今なお語り継がれています。

不動産投資は、資産形成の一環として多くの人々に注目されています。しかし、資金調達の面で大きな課題が存在します。特に、当社のような宅地建物取引業者が賃料収入を目的とした多額の長期資金を金融機関から借りることは非常に難しいのが現状です。

短期資金と長期資金の違い

宅地建物取引業者は、転売用の短期資金（期間1年～2年）を金融機関から借りることが比較的容易です。これは、短期間での返済が見込まれるため、金融機関にとってリスクが低いと判断されるからです。しかし、賃料収入を目的とした長期資金の多額の借り入れは、金融機関にとってリスクが高いと見なされ、敬遠されがちです。

上場企業のサラリーマンや公務員の優位性

一方で、上場企業のサラリーマンや公務員は、その信用力の高さから金融機関から大きな長期資金の調達が可能です。彼らは安定した収入と雇用の保証があるため、金融機関にとってリスクが低く、長期的な融資を受けやすいのです。このため、不動産投資において自身の資産を増やすのに非常に有利な立場にあります。

まとめ

不動産投資における資金調達の難易度は、投資家の属性や信用力によって大きく異なります。宅地建物取引業者にとっては、短期資金の調達は可能であるものの、長期資金の調達は依然として課題です。一方で、上場企業のサラリーマンや公務員は、その信用力を活かして有利な条件で資金調達が可能です。このような現状を踏まえ、各投資家は自身の状況に応じた最適な資金調達方法を模索することが重要です。

¹: 不動産投資ローンの融資に積極的な金融機関 ²: 不動産投資ローンに積極的な銀行・金利一覧

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このブログが、皆様の不動産投資における資金調達の一助となれば幸いです。ご質問やご相談がありましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。

1988年から在籍していた不動産会社では、営業部門が二つに分かれていました。一つは社有物件である一棟売物件を販売する部門、もう一つは区分所有物件を販売する部門です。私は主に区分所有物件を販売する部門に所属していました。

営業方法の違い

両部門の営業方法には大きな違いがありました。一棟売物件を扱う部門では、都内の不動産仲介業者に資料を持参して片っ端から訪問するという方法を取っていました。一方、区分所有物件を扱う部門では、社内でタウンページを使ってお店や会社、一般家庭の電話帳から片っ端から電話をかけてアポイントを取るという方法でした。

当時は名簿などはなく、手作業で電話番号を探して営業をしていました。特に外で営業しろとか社内で電話をしろとか、営業方法を指定されていたわけではありませんでしたが、自然とこのような分担ができていました。

社外営業の実態

一棟売物件を扱う部門の社員は、本当に仲介業者を訪問していたと思いますが、区分所有物件を扱う部門の社員の中には「社外へ営業に行ってきます」と言ってどこかへ行ってしまう人が半分以上いました。彼らはおそらく仕事をせずにサボっていたのだと思います。

私の営業スタイル

私は社内に残ってひたすら電話をかけて営業をしていました。地道な作業でしたが、その分成果が出たときの喜びもひとしおでした。電話を通じてお客様と直接話すことで、信頼関係を築くことができたのも大きな収穫でした。

不動産業界において、販売用不動産の仕入れ価格は非常に重要な情報です。しかし、時折お客様から「こちらの物件はいくらで仕入れたのですか？」と直接的な質問を受けることがあります。このような質問に対しては、さすがにお答えすることはできません。なぜなら、それは企業秘密だからです。

企業秘密の重要性

企業秘密とは、競争優位性を保つために外部に漏らしてはいけない情報のことを指します。販売用不動産の仕入れ価格もその一つです。この情報が公開されると、競合他社に戦略を見透かされるリスクがあり、ビジネスに悪影響を及ぼす可能性があります。

お客様への対応

お客様に対しては、丁寧に説明することが大切です。「申し訳ありませんが、仕入れ価格に関する情報は企業秘密となっておりますので、お答えできません。」といった形で、理解を求めることが重要です。お客様の信頼を損なわないように、誠実な対応を心がけましょう。

まとめ

不動産業界では、企業秘密を守ることが非常に重要です。お客様からの質問に対しても、適切に対応し、信頼関係を築くことが求められます。これからも、お客様に満足いただけるサービスを提供しつつ、企業秘密をしっかりと守っていきましょう。

最近、大手5行（三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、三井住友信託銀行、りそな銀行）が10月から変動金利を0.15％引き上げる方針を発表しました。この金利上昇は、変動金利で住宅ローンを借りている多くの家計に影響を与えることが予想されます。特に、ローンを借りてからの経過年数によって、その影響は大きく異なる可能性があります。

1. 住宅ローンを借りてから年数が経過している場合

住宅ローンを借りてから数年が経過している場合、以下のような影響が考えられます：

• 元本の減少：ローンの初期段階では、返済額の大部分が利息に充てられますが、年数が経過するにつれて元本の返済割合が増えます。したがって、金利上昇の影響は比較的少なくなります。
• 返済計画の見直し：既に返済が進んでいるため、金利上昇による月々の返済額の増加は限定的です。しかし、長期的な返済計画の見直しが必要になるかもしれません。
• 固定金利への切り替え：金利上昇が続く場合、固定金利への切り替えを検討することも一つの手段です。これにより、将来的な金利上昇リスクを回避できます。

2. 住宅ローンを借りてから年数が経過していない場合

一方、住宅ローンを借りてからまだ年数が経過していない場合、以下のような影響が考えられます：

• 利息負担の増加：ローンの初期段階では、返済額の大部分が利息に充てられるため、金利上昇の影響を大きく受けます。月々の返済額が増加し、家計への負担が増す可能性があります。
• 返済計画の再検討：金利上昇により、返済計画の見直しが必要になるかもしれません。特に、家計の収支バランスを見直し、無理のない返済計画を立てることが重要です。
• 固定金利への切り替え検討：金利上昇リスクを避けるために、早期に固定金利への切り替えを検討することも一つの手段です。これにより、将来的な金利上昇による負担を軽減できます。

まとめ

変動金利の上昇は、住宅ローンを借りている多くの家計に影響を与えますが、ローンを借りてからの経過年数によってその影響は異なります。年数が経過している場合は影響が比較的少ない一方で、経過していない場合は利息負担の増加が大きな課題となります。いずれの場合も、返済計画の見直しや固定金利への切り替えを検討することが重要です。

当時、毎日のように遅刻してくる男性社員がいました。彼は営業成績が良かったため、上司から叱責はされるものの、大きな問題にはなっていませんでした。しかし、遅刻があまりにも続いたため、ある日、上司が突然切れて彼を殴り始めました。

その場面は衝撃的でした。彼は抵抗することもなく、血だらけになってしまいました。普通であれば、これは傷害事件として扱われるべきですが、当時の社会は今とは違い、隠ぺい体質がまかり通っていました。そのため、この出来事も事件としては扱われず、社内で隠されてしまいました。 この経験は、当時の職場環境や社会の風潮を象徴するものでした。今では考えられないようなことが、当時は普通に行われていたのです。

1988年から1990年にかけて、日本はバブル経済の真っ只中にありました。この時期、毎度申し上げていますが、私は不動産会社に勤務しており、多くのお客様が投資目的で物件を購入しているのを目の当たりにしていました。投資というより投機目的になっていたかもしれません。その中でも特に印象的だったのが、大京のライオンズマンションばかりを購入していたお客様の話です。

青田売りの時代

当時、ライオンズマンションは非常に人気があり、未完成の状態でも購入希望者が殺到していました。あるお客様は、半年後に完成予定のライオンズマンションを手付金だけで契約し、2000万円で購入しました。完成前の物件を購入することを「青田売り」と言いますが、この手法はバブル期には一般的でした。

投資の成功

半年後、マンションが完成すると、お客様は残りの代金を支払い、すぐに物件を売りに出しました。驚くことに、すぐに買い手が見つかり、4000万円で売却することができました。わずか半年で倍の価格で売れたのです。このような成功例は、当時の不動産市場の過熱ぶりを象徴しています。

抽選での購入

ライオンズマンションの人気は非常に高く、購入するためには抽選に参加しなければならないほどでした。多くの人々が投資目的で物件を購入し、その後の値上がりを期待していました。このような状況は、バブル経済の象徴的なエピソードの一つと言えるでしょう。

バブル期の不動産市場は、今では考えられないほどの熱気に包まれていました。あの時代を振り返ると、投資の成功と失敗が交錯する中で、多くの人々が夢を追い求めていたことが思い出されます。

1988年頃の不動産業界は、バブル経済の真っ只中にあり、営業手法も今とは大きく異なっていました。ここでは、当時の不動産営業の実態を振り返りながら、その独特な営業スタイルについてご紹介します。

ゴルフでの営業活動

当時の不動産営業マンにとって、ゴルフは重要な営業ツールでした。お客様をゴルフに誘い、プレーを楽しみながら自然な形で関係を深めることが一般的でした。ゴルフ場での会話はリラックスした雰囲気の中で行われ、営業マンはお客様の信頼を得るために、友人や知人を紹介してもらうことも多かったです。ゴルフの後には連絡先を交換し、後日改めて営業訪問を行い、物件購入の段取りを進めるという流れが一般的でした。

徹夜マージャンでの営業

また、徹夜マージャンも営業活動の一環として行われていました。お客様の家で毎週のように徹夜でマージャンを楽しみながら、その場にいる人々に対して営業を行うという手法です。マージャンを通じてお客様との絆を深めるだけでなく、その場にいる他の参加者にも自然に営業をかけることができました。徹夜でのマージャンは体力的には厳しいものの、営業マンにとっては重要な人脈作りの場でもありました。

まとめ

1988年の不動産営業は、現在とは異なる独特な手法が多く見られました。ゴルフやマージャンといった娯楽を通じてお客様との関係を築き、信頼を得ることで営業活動を成功させることが求められていました。これらの手法は、当時のバブル経済の影響もあり、非常に効果的な営業手段として広く活用されていたのです。 このような営業スタイルは、現代のビジネスシーンではあまり見られなくなりましたが、当時の営業マンたちの努力と工夫が垣間見える興味深いエピソードです。

1988年から在籍していた不動産会社、オクト株式会社では、毎週金曜日に営業会議が行われていました。この会議は、当月の契約がなかったり、契約見込みがない営業マンにとっては恐怖の時間でした。なぜなら、そういった状況にある者は徹底的につるし上げられるからです。

営業会議のプレッシャー

営業会議では、各営業マンがその月の成果を報告し、今後の見込みについても話し合います。契約がない場合や見込みが薄い場合、上司から厳しい叱責を受けることが常でした。このプレッシャーは非常に大きく、多くの営業マンがストレスを感じていました。

ずるいやつの逃げ道

しかし、中にはこの厳しい会議から逃れるために、虚偽のアポイントを入れる者もいました。営業会議の時間にわざと外出し、会議を欠席することで叱責を免れようとするのです。こうした行動は一時的な逃げ道に過ぎず、根本的な問題解決にはなりませんが、当時の厳しい環境ではそれも一つの生き残り策だったのかもしれません。

まとめ

オクト株式会社での経験は、営業マンとしての成長を促す一方で、厳しい現実も突きつけられるものでした。営業会議のプレッシャーや、それに対する逃げ道を見つけるための工夫など、さまざまな経験が今の自分を形成しています。厳しい環境であっても、それを乗り越えることで得られるものも多いのです。