不動産屋のブログ

1988年頃の不動産業界は、バブル経済の真っ只中にあり、営業手法も今とは大きく異なっていました。ここでは、当時の不動産営業の実態を振り返りながら、その独特な営業スタイルについてご紹介します。

ゴルフでの営業活動

当時の不動産営業マンにとって、ゴルフは重要な営業ツールでした。お客様をゴルフに誘い、プレーを楽しみながら自然な形で関係を深めることが一般的でした。ゴルフ場での会話はリラックスした雰囲気の中で行われ、営業マンはお客様の信頼を得るために、友人や知人を紹介してもらうことも多かったです。ゴルフの後には連絡先を交換し、後日改めて営業訪問を行い、物件購入の段取りを進めるという流れが一般的でした。

徹夜マージャンでの営業

また、徹夜マージャンも営業活動の一環として行われていました。お客様の家で毎週のように徹夜でマージャンを楽しみながら、その場にいる人々に対して営業を行うという手法です。マージャンを通じてお客様との絆を深めるだけでなく、その場にいる他の参加者にも自然に営業をかけることができました。徹夜でのマージャンは体力的には厳しいものの、営業マンにとっては重要な人脈作りの場でもありました。

まとめ

1988年の不動産営業は、現在とは異なる独特な手法が多く見られました。ゴルフやマージャンといった娯楽を通じてお客様との関係を築き、信頼を得ることで営業活動を成功させることが求められていました。これらの手法は、当時のバブル経済の影響もあり、非常に効果的な営業手段として広く活用されていたのです。 このような営業スタイルは、現代のビジネスシーンではあまり見られなくなりましたが、当時の営業マンたちの努力と工夫が垣間見える興味深いエピソードです。

1988年から在籍していた不動産会社、オクト株式会社では、毎週金曜日に営業会議が行われていました。この会議は、当月の契約がなかったり、契約見込みがない営業マンにとっては恐怖の時間でした。なぜなら、そういった状況にある者は徹底的につるし上げられるからです。

営業会議のプレッシャー

営業会議では、各営業マンがその月の成果を報告し、今後の見込みについても話し合います。契約がない場合や見込みが薄い場合、上司から厳しい叱責を受けることが常でした。このプレッシャーは非常に大きく、多くの営業マンがストレスを感じていました。

ずるいやつの逃げ道

しかし、中にはこの厳しい会議から逃れるために、虚偽のアポイントを入れる者もいました。営業会議の時間にわざと外出し、会議を欠席することで叱責を免れようとするのです。こうした行動は一時的な逃げ道に過ぎず、根本的な問題解決にはなりませんが、当時の厳しい環境ではそれも一つの生き残り策だったのかもしれません。

まとめ

オクト株式会社での経験は、営業マンとしての成長を促す一方で、厳しい現実も突きつけられるものでした。営業会議のプレッシャーや、それに対する逃げ道を見つけるための工夫など、さまざまな経験が今の自分を形成しています。厳しい環境であっても、それを乗り越えることで得られるものも多いのです。

1988年ごろの日本の企業文化は、今とはかなり異なっていました。特に営業マンの働き方には、現代では考えられないようなエピソードがたくさんあります。

営業マンの「二重生活」

当時の営業マンの中には、昼間は会社員として働き、夜はアルバイトをして生計を立てている人も少なくありませんでした。ある営業マンは、毎晩遅くまでアルバイトをして、朝になると会社に出社。上司や同僚には「営業に行ってきます」と言い残し、実際には近くの喫茶店で仮眠を取っていたという話もあります。

喫茶店でのひととき

その営業マンにとって、喫茶店はまさにオアシスでした。コーヒーの香りに包まれながら、短い休息を取ることで、また次の仕事に向けてエネルギーをチャージしていたのです。喫茶店の常連客や店員とも顔なじみになり、時には営業のヒントをもらうこともあったとか。

いい加減な会社と営業マン

当時の企業文化は、今ほど厳格ではなく、営業マンも自由奔放に働いていました。成果さえ出せば、多少のサボりやアルバイトも黙認されることが多かったのです。そんな時代だからこそ、営業マンたちは自分なりの工夫で仕事と生活を両立させていたのでしょう。

1988年から私が在籍していた不動産会社には、ワンルームの杉山商事（後イトマントータルハウジング）から転職してきた人がたくさんいました。彼らはサラリーマンに対して、節税対策としてワンルームマンションを販売する独特のセールストークを持っていました。

独特のセールストーク

杉山商事（後イトマントータルハウジング）から転職してきた彼らのセールストークは非常に多才で、具体的な節税効果を強調するものでした。例えば、サラリーマンがワンルームマンションを購入することで、所得税や住民税の節税が可能になることを説明しました。さらに、減価償却を活用することで、毎年の経費として計上できる金額が増え、結果として課税所得が減少することを強調しました。

コクドの例を活用

彼らのセールストークの中で特に印象的だったのは、西武鉄道グループの事実上の持株会社コクド（持ち株会社が解禁されるのは１９９７年以降）が不動産を使った節税対策で資産を増やした例を引き合いに出すことでした。コクドは、不動産を活用して効果的に節税を行い、資産を増やすことに成功した企業として知られています。この具体例を用いることで、顧客に対してワンルームマンションの購入がいかに有利であるかを説得力を持って伝えることができました。

節税対策の具体例

不動産を使った節税対策には、以下のような方法があります：

1. 減価償却の活用：建物や設備の価値を法律で定められた期間にわたって少しずつ費用として計上することで、毎年の経費として計上できる金額が増え、課税所得が減少します。
2. 賃貸経営による経費計上：アパートやマンション経営による修繕費、管理費、広告宣伝費などの経費を家賃収入から差し引くことで、課税対象の所得を大幅に抑えることができます。
3. 資産管理会社の設立：個人名義では少額の控除しか受けられない場合でも、会社を設立することで様々な経費を計上可能となり、税メリットを引き出しやすくなります。

これらの節税対策を駆使することで、サラリーマンにとってワンルームマンションの購入が非常に魅力的な投資となることを、彼らは巧みに説明していました。

このように、杉山商事から転職してきた彼らのセールストークは、具体的な節税効果を強調し、顧客に対してワンルームマンションの購入がいかに有利であるかを説得力を持って伝えるものでした。これが、彼らが多くのサラリーマンにワンルームマンションを販売することに成功した理由の一つです。

1980年代後半から1990年代初頭にかけて、日本はバブル経済を経験しました。この時期、日本銀行は金融緩和政策を実施し、公定歩合を段階的に引き下げました。具体的には、1985年のプラザ合意後、急激な円高による景気後退を防ぐため、公定歩合を5％から2.5％まで引き下げました。

しかし、当時の2.5％という金利は、現在の政策金利と比べると非常に高いものでした。現在の日本の政策金利は、無担保コール翌日物金利が0.25％程度であり³、過去のバブル期と比べると非常に低い水準にあります。

バブル期の金融緩和の影響

バブル期の金融緩和政策は、企業や個人が資金を借りやすくし、投資を促進しました。その結果、資産価格が急激に上昇し、地価や株価が高騰しました⁴⁵。しかし、この金融緩和は、景気の過熱や物価の上昇をただちにもたらすことはなく、バブルの発生と拡大を招く結果となりました。

現在の政策金利とその背景

一方、現在の政策金利は非常に低い水準に設定されています。これは、長期にわたるデフレや経済の低成長を背景に、景気刺激策として実施されているものです。日本銀行は、無担保コール翌日物金利を0.25％程度に設定し、経済活動を支えるための金融緩和を続けています。

まとめ バブル期の金融緩和政策は、当時の経済状況に応じたものでしたが、現在の政策金利と比べると非常に高いものでした。現在の低金利政策は、異なる経済環境に対応するためのものであり、過去の教訓を踏まえたものと言えるでしょう。

平成20年以前に新築ワンルームマンションを購入された方々は、現在では大きな資産を築いているケースが多いです。しかし、当時の状況を振り返ると、バブル崩壊の影響がまだ色濃く残っており、不動産投資に対する関心は今ほど高くありませんでした。

当時の市場環境

バブル崩壊後の日本経済は低迷期にあり、不動産市場も例外ではありませんでした。多くの人々は不動産投資に対して懐疑的で、「そんな投資はどんどん値下がりして儲かるわけがない」といった声が一般的でした。このため、営業活動も困難を極め、多くの投資家がリスクを避ける傾向にありました。

まとめ

平成20年以前の新築ワンルームマンション投資は、当時の市場環境を考慮するとリスクが高いと見られていましたが、結果的には大きな成功を収めた投資家が多く存在します。過去の成功事例を参考にしつつ、現在の市場環境をしっかりと分析することが重要です。 不動産投資に興味がある方は、過去の事例を学びながら、現在の市場動向を見極めて賢明な投資判断を行ってください。

大病院に隣接する店舗物件は、その希少性から非常に高い価値を持っています。特に、医療機関や関連サービスを提供するビジネスにとって、こうした立地は理想的です。患者やその家族が頻繁に訪れるため、安定した集客が見込めるからです。

希少性の理由

1. 需要の高さ: 大病院の周辺には、薬局、カフェ、コンビニエンスストアなど、患者やその家族が利用する店舗の需要が高まります。これにより、こうした物件は非常に人気があります。
2. 供給の少なさ: 大病院の周辺には限られたスペースしかなく、新たな店舗物件が出ることは稀です。既存の物件も長期間にわたって賃貸契約が結ばれることが多いため、売り物件が市場に出ることはほとんどありません。
3. 立地の優位性: 大病院に隣接することで、自然と高い認知度を得ることができます。これは広告費を抑える効果もあり、ビジネスにとって大きなメリットです。

現状の市場

現在、大病院に隣接する店舗物件の売り物件はほとんど見当たりません。これは、物件の希少性と高い需要が原因です。市場に出るとすぐに買い手がつくため、常に供給不足の状態が続いています。

まとめ 大病院に隣接する店舗物件は、その希少性と高い需要から非常に価値のある投資先です。売り物件が市場に出ることは稀であり、見つけた際には迅速な行動が求められます。こうした物件を手に入れることで、安定した集客と高い認知度を享受できるでしょう。

ワンルームマンション投資は、手軽に始められる不動産投資として人気がありますが、強引な営業や詐欺まがいの勧誘、高値での購入といった問題も少なくありません。今回は、これらの問題に対する対策と、当社が提供できるアドバイスについてご紹介します。

強引な営業と詐欺まがいの勧誘

最近では、投資用マンションの勧誘において、しつこい勧誘や押し売り、さらにはSNSやデート商法を利用した詐欺まがいの手口が増えています。これらの手口は、特定商取引法や宅地建物取引業法で禁止されていますが、依然として被害が後を絶ちません。

高値での購入問題

また、投資用マンションを通常の市場価格よりも高値で購入させられるケースもあります。虚偽の家賃保証や収益予測を提示され、実際には期待した収益が得られないことも多いです。特に、初心者の投資家はこのような手口に引っかかりやすいので注意が必要です。

当社のサポート

現在、ワンルームマンションを所有している方やこれから購入を検討している方は、ぜひ当社にご相談ください。当社では、以下のようなサポートを提供しています：

1. 物件の評価：市場価格と比較して適正な価格かどうかを評価します。
2. 契約内容の確認：契約書の内容を確認し、不利な条件が含まれていないかチェックします。
3. リスクの説明：投資に伴うリスクを丁寧に説明し、納得のいく投資判断をサポートします。

まとめ ワンルームマンション投資には魅力もありますが、強引な営業や詐欺まがいの勧誘、高値での購入といったリスクも存在します。これらの問題に対処するためには、信頼できる専門家のアドバイスが不可欠です。当社では、投資家の皆様が安心して投資を行えるよう、可能な限りサポートいたします。お気軽にご相談ください。

平成20年以前の新築ワンルームマンション投資について、その当時も当然、同等の中古マンションの方が新築マンションより金額は安かったです。しかし、新築ワンルームマンションの場合は分譲業者の提携ローンを低利で利用することが可能でした。中古物件ですとその当時は多額の頭金、もしくは全部を一括で購入するしか方法がありませんでした。

新築物件を購入するメリット

新築物件を購入するメリットは、自己資金が少なくても一等地にワンルームマンションを購入できたということです。また、当時は現在と違って山手線の主要駅や港区、千代田区、中央区の地下鉄駅から徒歩5分以内の物件がたくさんありました。

まとめ

平成20年以前の新築ワンルームマンション投資は、低利の提携ローンを利用できる点や、自己資金が少なくても一等地に物件を購入できる点が大きなメリットでした。また、当時は主要駅から徒歩5分以内の物件が多く存在していたため、立地条件も非常に良かったです。

このような背景から、平成20年以前の新築ワンルームマンション投資は、多くの投資家にとって魅力的な選択肢となっていました。

不動産投資を行う際、確定申告における減価償却方法の選択は非常に重要です。特に、建物本体と設備を分離して償却する方法を選択する人がいますが、これにはメリットとデメリットがあります。

建物本体と設備の分離償却

設備の部分は早く償却できるため、初期の節税効果が期待できます。しかし、売却時に簿価が下がるため、必ずしもおすすめできません。設備の早期償却は、将来的に売却益が多く出て課税される所得が増える可能性があるためです。

定額法と定率法

減価償却には定額法と定率法があります。定額法は毎年同じ金額を償却する方法で、定率法は毎年一定の割合で償却する方法です。どちらの方法を選択するかは、現在の他の収入や所得をよく検討して決めるべきです。

減価償却のタイミング

減価償却を早く行うことが必ずしも良いとは限りません。早く償却すると、将来の売却時に簿価が低下し、売却益が多く出て課税される所得が増えてしまいます。申告所得が赤字になり節税効果が大きいと喜ぶ方もいますが、将来的に追加で物件を購入する際に所得が赤字であると融資が受けにくいというデメリットもあります。

まとめ

減価償却方法の選択は、現在の他の収入や所得をよく検討して行うべきです。短期的な節税効果だけでなく、将来的な影響も考慮して慎重に選択しましょう。

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