日: 2024年11月24日

不動産競売の世界では、驚くべき出来事が時折起こります。過去に、あまりにも高い金額で入札した人が、入札保証金を放棄して代金を納付しないケースを3回ほど目撃したことがあります。これらの出来事は、競売のリスクと冷静な判断の重要性を改めて考えさせられるものでした。

高額入札の背景

競売物件において、高額入札が行われる背景にはさまざまな要因があります。例えば、物件の立地や将来的な価値を過大評価することや、競争心から冷静な判断を失ってしまうことが挙げられます。特に、人気のあるエリアや希少価値の高い物件では、入札が過熱しやすくなります。

入札保証金の放棄

しかし、高額入札が必ずしも成功するわけではありません。過去に目撃したケースでは、入札者が最終的に代金を納付せず、入札保証金を放棄するという事態が発生しました。これは、入札者が冷静な判断を欠いた結果、実際の支払い能力やリスクを十分に考慮していなかったことが原因と考えられます。

再度の期間入札

代金が納付されなかった競売不動産は、再度期間入札にかけられることになります。これは、物件が再び市場に出され、新たな入札者を募るプロセスです。このような事態は、物件の売却が遅れるだけでなく、再度の入札においても同様のリスクが伴う可能性があります。

リスクと冷静な判断の重要性

このような事例は、競売に参加する際のリスクと冷静な判断の重要性を強調しています。高額入札を行う前に、物件の実際の価値や将来的なリスクを十分に評価し、支払い能力を確認することが不可欠です。また、競売においては、感情に流されず、冷静な判断を保つことが求められます。

まとめ

競売物件における高額入札とそのリスクについて考えると、冷静な判断と慎重な分析がいかに重要であるかがわかります。過去の事例から学び、賢明な投資判断を行うことで、競売のリスクを最小限に抑えることができます。競売に参加する際には、情報収集と冷静な判断を心がけ、成功への道を切り開いていきましょう。

少し前の話ですが、東京から90km以上離れた関東の僻地で行われた不動産競売についてお話しします。競売にかけられたのは、市街化調整区域に位置する約800㎡の底地でした。この土地には大手コンビニが建物保有目的で賃借しており、月額約25万円、年額300万円という高額な賃料が設定されていました。

周辺の相場は過去の履歴がほとんどなく、売却基準価格は3,480,000円でした。しかし、市街化調整区域ということもあり、私の見立てではせいぜい200万円から300万円程度でしか売れないのではないかと考えていました。

ところが、賃料が年額300万円ということもあり、10％の利回りでも3,000万円という高額な金額になってしまいます。評価額200万円から300万円の土地の借地料は、通常借地の場合、相場は固定資産税の6倍程度といわれており、固定資産税が38,000円くらいですので、せいぜい年額228,000円くらいの賃料にしかなりません。

開札日に確認してみたところ、なんと3,100万円で落札されていました。ここで疑問が生じます。落札した人は将来の借地人の撤退リスクなどを加味していたのでしょうか？また、資産価値がないことや賃料相場より高額な賃料設定がされているため、賃料の減額圧力が働くと推定しなかったのでしょうか？

このようなケースでは、冷静な判断が求められます。競売物件に対する過熱した入札に巻き込まれず、賢明な投資判断を行うためには、情報収集と慎重な分析が欠かせません。市場全体を見渡し、将来的なリスクを十分に考慮することが重要です。

不動産競売において、入札が過熱することは珍しくありません。競争が激化することで、冷静な判断が難しくなり、市場価格よりも高値で落札されることがあります。この現象は、特に人気のある物件や立地条件が良い物件で顕著です。

一方で、市場に売りに出ている物件については、割安であるにもかかわらず見過ごされているケースも少なくありません。これは、競売物件に対する注目が集まりすぎるため、市場に出ている物件の価値が見落とされがちだからです。

ポータルサイトなどで何度も見直して気になる物件があったら、慎重に確認することが重要です。物件の詳細情報や周辺環境、将来的な価値などを総合的に判断することで、賢明な投資判断が可能になります。

積算価格にこだわりすぎると、割安な物件を見逃してしまうことがあります。積算価格はあくまで参考値であり、実際の市場価値とは異なる場合があります。そのため、物件の購入を検討する際には、積算価格だけでなく、物件の状態や立地、将来的な価値などを総合的に判断することが重要です。

不動産競売に参加する際には、冷静な判断を保ち、市場全体を見渡す視点を持つことが求められます。過熱した入札に巻き込まれず、賢明な投資判断を行うためには、情報収集と慎重な分析が欠かせません。

不動産投資を考える際、競売物件と一般販売物件の価格を比較することは重要です。ここでは、埼玉地方裁判所の競売落札履歴と当社が販売中の物件を比較し、当社物件がいかに割安であるかを見ていきます。

競売物件の落札履歴

1. さいたま市緑区原山

• 入札終了: 2023年11月
• 物件タイプ: 戸建
• 延床面積: 91㎡
• 敷地面積: 115.7㎡
• 用途地域: 第二種中高層住居専用地域
• 築年: 1980年
• 落札金額: 3820万円

2. さいたま市緑区太田窪

• 入札終了: 2024年7月
• 物件タイプ: 戸建
• 延床面積: 86.38㎡
• 敷地面積: 107.09㎡
• 用途地域: 近隣商業地域
• 築年: 1980年
• 落札金額: 3440万円

当社販売中の物件

さいたま市緑区三室　物件情：https://www.cloverp.jp/?act=bukken&id=59

• 物件タイプ: 戸建（薬局店舗、2階建。賃貸中）
• 延床面積: 134.14㎡
• 敷地面積: 142.18㎡
• 用途地域: 第一種中高層住居専用地域
• 築年: 2006年
• 販売価格: 3465万円

価格比較と当社物件の魅力

1. 延床面積と敷地面積の比較

不動産は全く同じものがないので一概に比較はできませんが、当社物件の延床面積は134.14㎡、敷地面積は142.18㎡と、競売物件に比べて広いです。特に、さいたま市緑区原山の物件（延床面積91㎡、敷地面積115.7㎡）やさいたま市緑区太田窪の物件（延床面積86.38㎡、敷地面積107.09㎡）と比較すると、その広さが際立ちます。

2. 築年数の比較

当社物件は2006年築であり、競売物件の1980年築に比べて新しいです。築年数が新しい物件は、メンテナンスコストが低く、長期的な価値も高いとされています。

3. 用途地域の比較

当社物件は第一種中高層住居専用地域に位置しており、住環境が良好です。一方、競売物件の一つは近隣商業地域に位置しており、商業施設が多い反面、住環境としてはやや劣る可能性があります。

4. 価格の比較

当社物件の販売価格は3465万円であり、競売物件の落札価格（3820万円および3440万円）と比較しても非常に競争力があります。特に、延床面積や築年数を考慮すると、当社物件は非常に割安であると言えます。

5. 競売物件の入札状況

競売物件の入札は9割以上が不動産業者であり、競売の落札価格は業者の仕入れ価格となります。これを考慮すると、一般の購入者にとっては当社物件の方が割安であり、競争力があることがわかります。

まとめ

競売物件と当社販売中の物件を比較すると、当社物件の方が延床面積や敷地面積が広く、築年数も新しいため、非常に魅力的です。また、価格も競争力があり、投資価値が高いことがわかります。不動産投資を検討されている方は、ぜひ当社物件をご覧ください。