平成16年（2004年）に民事執行法が改正される前の日本の競売不動産市場には、いくつかの独特な問題が存在していました。特に、抵当権設定後の短期賃借権や占有屋、暴力団の関与などが挙げられます。これらの要因により、競売不動産は現在よりも安価に購入できることが多かったのです。
短期賃借権の問題
当時、抵当権が設定された後でも、短期賃借権（建物は3年、土地は5年以内の賃貸借）は保護されていました。この制度を悪用し、競売直前に非常に低額な賃貸契約を結ぶことで、買受人に対して賃借権を主張し、高額な立ち退き料を要求するケースが多発していました。
占有屋と暴力団の関与
競売不動産には、占有屋や暴力団が関与することもありました。彼らは物件を占有し、買受人に対して立ち退き料を要求するなどの嫌がらせを行っていました。このようなリスクがあるため、競売不動産は市場価格よりも安く取引されることが一般的でした。
法改正の影響
平成16年の民事執行法改正により、短期賃借権の保護が廃止され、競売不動産の取引環境は大きく変わりました。これにより、競売不動産の購入リスクが減少し、価格も安定するようになりました。
まとめ
平成16年の民事執行法改正前の競売不動産市場は、短期賃借権の悪用や占有屋、暴力団の関与など、さまざまなリスクが存在していました。しかし、これらのリスクがある分、現在よりも安価に物件を購入できるチャンスもあったのです。法改正により、これらの問題は大幅に改善され、現在の競売不動産市場はより健全なものとなっています。