月: 2024年9月

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Great Value Compared to Average Rent! The average rent per square meter for commercial properties in Midori Ward, Saitama City in 2024 is ¥3,000. In contrast, our property is offered at a much more affordable rent of ¥1,938. This difference is a significant attraction for investors.

Potential for Future Rent Increase If the current tenant vacates, there is a possibility of recruiting a new tenant at a higher rent than the current one. This indicates that the value of the property is increasing, and future profitability can be expected.

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日本の財政赤字について議論する際、財務省の発表や主張に対して慎重に考える必要があります。財務省はしばしば政府の収支や借金に焦点を当て、バランスシートの資産についてはあまり触れない傾向があります。しかし、財政の健全性を評価するためには、資産と負債の両方を考慮することが重要です。

財務省の主張とその背景

財務省は、日本の財政赤字が深刻であり、将来的な財政破綻のリスクがあると主張しています。これにより、増税や歳出削減の必要性が強調されることが多いです。確かに、日本の負債は非常に大きく、2023年度末には負債合計が1,411兆円に達しています。

バランスシートの重要性

しかし、財務省の発表では、政府の資産についてはあまり触れられていません。実際には、日本政府は多くの資産を保有しており、2023年度末の資産合計は723.9兆円に上ります。これらの資産には、インフラや公共施設、外貨準備などが含まれます。

資産と負債のバランス

財政の健全性を評価するためには、負債だけでなく資産も考慮する必要があります。例えば、企業の財務状況を評価する際には、負債だけでなく資産も見て、純資産を評価します。同様に、国家の財政もバランスシート全体で評価することが重要です。

結論

財務省の発表や主張に惑わされず、バランスシート全体を見て日本の財政状況を評価することが重要です。負債だけに焦点を当てるのではなく、資産も考慮することで、より正確な財政の健全性を理解することができます。

1980年代後半、日本はバブル経済の絶頂期にありました。その時代を象徴する一人の女性、尾上縫（おのうえ ぬい）は、金融界を震撼させる巨額詐欺事件を引き起こしました。彼女の物語は、後にドラマ化され、多くの人々に衝撃を与えました。

尾上縫の背景

尾上縫は、奈良県出身の実業家であり、投資家でした。彼女は大阪市千日前にあった料亭「恵川」を経営し、「北浜の天才相場師」として知られていました。しかし、バブル崩壊とともに彼女の運命は一変します。

詐欺の手口

尾上は、金融機関から多額の融資を受けるために、偽造した預金証書を使用しました。彼女は東洋信用金庫の支店長らと共謀し、架空の預金証書を作成し、それを担保として他の金融機関から融資を引き出しました。この手口により、彼女は14の金融機関から総額2兆7000億円もの融資を受け、そのうち日本興業銀行からは2400億円を騙し取りました。

事件の影響とその後

この事件は、日本の金融界に大きな影響を与えました。金融機関は融資の審査基準を厳格化し、預金証書を担保にすることができなくなりました。尾上は1991年に逮捕され、1998年に懲役12年の実刑判決を受けました。

ドラマ化された尾上縫の物語

尾上縫の波乱万丈な人生と詐欺事件は、後にドラマ化され、多くの視聴者に衝撃を与えました。彼女の物語は、バブル期の狂乱とその後の崩壊を象徴するものとして、今なお語り継がれています。 尾上縫の事件は、バブル経済の光と影を浮き彫りにし、金融界におけるリスク管理の重要性を再認識させるものでした。

1988年の日本の不動産バブル

1980年代後半、日本はバブル経済の真っ只中にありました。特に1988年は、不動産価格が急騰し、多くの新聞記事がその状況を報じていました。地価の上昇は都市部を中心に顕著で、東京や大阪などの主要都市では、土地の価格が天文学的な数字に達しました。この時期の不動産価格の高騰は、投機的な買いが原因であり、多くの企業や個人が不動産投資に熱中しました。

ハワイの不動産市場とジャパンマネー

同じ時期、ハワイの不動産市場も日本からの投資、いわゆる「ジャパンマネー」の影響を受けて急騰しました。日本の投資家たちは、ハワイの美しい景観とリゾート地としての魅力に目をつけ、大量の資金を投入しました。この結果、ハワイの不動産価格は急上昇し、地元のアメリカ人にとっては手が届かないものとなりました。

「エコノミックアニマル」と呼ばれた日本人

このような状況下で、日本人は「エコノミックアニマル」と揶揄されることがありました。この言葉は、1960年代から使われ始めたもので、日本人が経済的利益を最優先に行動する様子を皮肉ったものです。1980年代のバブル期には、特に海外での日本人の経済活動が目立ち、この言葉が再び注目されました。

結論

1988年の日本の不動産バブルとハワイの不動産市場の高騰は、いずれも日本の経済力と投資行動が大きな影響を与えた事例です。これらの出来事は、当時の日本の経済状況と国際的な評価を象徴するものであり、現在でもその影響は語り継がれています。

現在、当社で投資用物件として売り出し中のさいたま市緑区にある薬局店舗は、非常に魅力的な条件で提供されています。この物件は、販売価格が3,690万円、利回りが8.45％、そして月額260,000円で賃貸中です。賃料平米単価は1,938円となっています。　　

さいたま市緑区薬局店舗オーナーチェンジ 　

平均賃料と比較してお得！

さいたま市緑区の2024年における店舗物件の平均賃料平米単価は3,000円です。これに対して、当社の物件は1,938円と、平均よりもかなりお得な賃料で提供されています。この差は、投資家にとって大きな魅力となるでしょう。

将来の賃料アップの可能性

現在の賃借人が退去した場合、次回の募集時には現在の賃料以上で募集できる可能性があります。これは、物件の価値が高まっていることを示しており、将来的な収益性の向上が期待できます。

まとめ

さいたま市緑区で投資用物件をお探しの方にとって、当社の薬局店舗は見逃せないチャンスです。高利回りでありながら、平均賃料よりもお得な条件で提供されており、将来的な賃料アップの可能性も秘めています。ぜひ、この機会にご検討ください！

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平成16年（2004年）に民事執行法が改正される前の日本の競売不動産市場には、いくつかの独特な問題が存在していました。特に、抵当権設定後の短期賃借権や占有屋、暴力団の関与などが挙げられます。これらの要因により、競売不動産は現在よりも安価に購入できることが多かったのです。

短期賃借権の問題

当時、抵当権が設定された後でも、短期賃借権（建物は3年、土地は5年以内の賃貸借）は保護されていました。この制度を悪用し、競売直前に非常に低額な賃貸契約を結ぶことで、買受人に対して賃借権を主張し、高額な立ち退き料を要求するケースが多発していました。

占有屋と暴力団の関与

競売不動産には、占有屋や暴力団が関与することもありました。彼らは物件を占有し、買受人に対して立ち退き料を要求するなどの嫌がらせを行っていました。このようなリスクがあるため、競売不動産は市場価格よりも安く取引されることが一般的でした。

法改正の影響

平成16年の民事執行法改正により、短期賃借権の保護が廃止され、競売不動産の取引環境は大きく変わりました。これにより、競売不動産の購入リスクが減少し、価格も安定するようになりました。

まとめ

平成16年の民事執行法改正前の競売不動産市場は、短期賃借権の悪用や占有屋、暴力団の関与など、さまざまなリスクが存在していました。しかし、これらのリスクがある分、現在よりも安価に物件を購入できるチャンスもあったのです。法改正により、これらの問題は大幅に改善され、現在の競売不動産市場はより健全なものとなっています。

１９９７年に山一證券の簿外債務が発覚し、北海道拓殖銀行が不良債権問題で破綻した影響で、２０００年代初頭はまだバブル崩壊の影響が色濃く残っていました。デフレが進行する中、金融機関はバブル期にはろくに審査もせずに貸し出していたのに対し、２０００年代初頭には貸し渋りが顕著になり、サラリーマンがワンルームマンション投資の資金調達をするのは非常に困難でした。

しかし、デベロッパーの提携ローンに限っては、上場企業の会社員の方や公務員の方だけが何とか融資を受けることができました。この状況は、マンションデベロッパー間で限られたパイの取り合いを引き起こし、過当競争が激化しました。営業活動は非常に困難を極め、私は過当競争による疲弊を避けるために独自の方法を模索しました。

新たなターゲット層の発見

上場企業の会社員や公務員以外で融資可能な人々を調査した結果、富裕層の方や会社役員の方など、年収が２０００万円以上であれば融資が可能であることが分かりました。そこで、未上場の有力会社が記載されている「会社四季報」を活用し、記載されている役員方々に片っ端から電話をかけることにしました。

効果的なアプローチ方法

会社の取締役以上の重役は多忙を極めているため、通常の勤務時間内（午前９時～午後５時）に電話をかけてもほとんどつかまりませんでした。そこで、始業前の早い時間に電話をかければ話を聞いてもらえるのではないかと考え、毎日午前７時に出社することにしました。午前７時から午前８時までの間に電話をかけまくった結果、多くの重役の方が電話に出てくれ、私の話を興味深く聞いてもらうことができました。

現代の営業活動との違い

当然、現在ではセキュリティやコンプライアンスが厳しくなっているため、始業前に一人だけ会社に出勤するなどということは難しいでしょう。しかし、当時の私はこの方法で多くの成功を収めることができました。過当競争を避け、独自のターゲット層を見つけ出し、効果的なアプローチ方法を実践することで、困難な状況を乗り越えることができたのです。

この経験は、営業活動において柔軟な発想と工夫が重要であることを教えてくれました。現代の営業活動においても、状況に応じた柔軟な対応と新たなアプローチ方法を模索することが成功への鍵となるでしょう。

バブル経済とゴルフブーム

1980年代後半から1990年代初頭にかけて、日本はバブル経済の真っ只中にありました。この時期、ゴルフは一大ブームとなり、多くの人々がゴルフ場の会員権を購入しました。ゴルフ会員権は一種のステータスシンボルであり、投資対象としても人気がありました。

会員権の大量発行とその影響

バブル時代、多くのゴルフ場が資金調達のために会員権を大量に発行しました。これにより、ゴルフ場は一時的に多額の資金を手に入れることができましたが、その結果、会員数が急増し、ゴルフ場の予約が非常に困難になりました。プレーを希望する会員は、何度も電話をかけ直して予約を取る必要がありました。この状況は、特に週末や祝日に顕著でした。

予約の困難さと会員の不満

会員権を購入したものの、実際にプレーする機会が少ないという状況は、多くのゴルファーにとって大きな不満となりました。特に、安価な会員権を購入した人々は、予約が取りにくいという問題に直面しました。このような状況は、ゴルフ場の運営にも影響を及ぼし、会員の満足度低下や信頼の喪失につながりました。

バブル崩壊とゴルフ会員権市場の変化

バブル経済が崩壊すると、ゴルフ会員権の価値は急落しました。多くのゴルフ場が経営難に陥り、会員権の価格も大幅に下落しました。これにより、かつては高額で取引されていた会員権が、ほとんど価値を持たなくなりました。

結論 バブル時代のゴルフ会員権は、一時的なブームと経済状況の影響を強く受けたものでした。大量発行された会員権は、ゴルフ場の予約困難という問題を引き起こし、バブル崩壊後にはその価値が急落しました。この時期のゴルフ会員権市場の変遷は、経済の浮き沈みと人々の投資行動の一例として、今なお語り継がれています。

不動産投資は、資産形成の一環として多くの人々に注目されています。しかし、資金調達の面で大きな課題が存在します。特に、当社のような宅地建物取引業者が賃料収入を目的とした多額の長期資金を金融機関から借りることは非常に難しいのが現状です。

短期資金と長期資金の違い

宅地建物取引業者は、転売用の短期資金（期間1年～2年）を金融機関から借りることが比較的容易です。これは、短期間での返済が見込まれるため、金融機関にとってリスクが低いと判断されるからです。しかし、賃料収入を目的とした長期資金の多額の借り入れは、金融機関にとってリスクが高いと見なされ、敬遠されがちです。

上場企業のサラリーマンや公務員の優位性

一方で、上場企業のサラリーマンや公務員は、その信用力の高さから金融機関から大きな長期資金の調達が可能です。彼らは安定した収入と雇用の保証があるため、金融機関にとってリスクが低く、長期的な融資を受けやすいのです。このため、不動産投資において自身の資産を増やすのに非常に有利な立場にあります。

まとめ

不動産投資における資金調達の難易度は、投資家の属性や信用力によって大きく異なります。宅地建物取引業者にとっては、短期資金の調達は可能であるものの、長期資金の調達は依然として課題です。一方で、上場企業のサラリーマンや公務員は、その信用力を活かして有利な条件で資金調達が可能です。このような現状を踏まえ、各投資家は自身の状況に応じた最適な資金調達方法を模索することが重要です。

¹: 不動産投資ローンの融資に積極的な金融機関 ²: 不動産投資ローンに積極的な銀行・金利一覧

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このブログが、皆様の不動産投資における資金調達の一助となれば幸いです。ご質問やご相談がありましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。

1988年から在籍していた不動産会社では、営業部門が二つに分かれていました。一つは社有物件である一棟売物件を販売する部門、もう一つは区分所有物件を販売する部門です。私は主に区分所有物件を販売する部門に所属していました。

営業方法の違い

両部門の営業方法には大きな違いがありました。一棟売物件を扱う部門では、都内の不動産仲介業者に資料を持参して片っ端から訪問するという方法を取っていました。一方、区分所有物件を扱う部門では、社内でタウンページを使ってお店や会社、一般家庭の電話帳から片っ端から電話をかけてアポイントを取るという方法でした。

当時は名簿などはなく、手作業で電話番号を探して営業をしていました。特に外で営業しろとか社内で電話をしろとか、営業方法を指定されていたわけではありませんでしたが、自然とこのような分担ができていました。

社外営業の実態

一棟売物件を扱う部門の社員は、本当に仲介業者を訪問していたと思いますが、区分所有物件を扱う部門の社員の中には「社外へ営業に行ってきます」と言ってどこかへ行ってしまう人が半分以上いました。彼らはおそらく仕事をせずにサボっていたのだと思います。

私の営業スタイル

私は社内に残ってひたすら電話をかけて営業をしていました。地道な作業でしたが、その分成果が出たときの喜びもひとしおでした。電話を通じてお客様と直接話すことで、信頼関係を築くことができたのも大きな収穫でした。